【アパート・マンションオーナー様へ】築年数ごとの修繕チェックポイント｜資産価値を守るために確認したい劣化症状

アパート・マンションの修繕は、建物をきれいに保つためだけのものではありません。

入居率の維持や資産価値の保全、将来的な修繕費の抑制を考えるうえでも、適切なタイミングで建物の状態を確認することが大切です。

特に築10年を超えてくると、外壁や屋根、防水、鉄部、設備など、さまざまな場所で劣化が現れ始めます。

ただし、同じ築年数でも建物の構造や使用されている資材、立地環境、過去の修繕履歴によって状態は異なります。

今回は、アパート・マンションオーナー様に向けて、築年数ごとの修繕目安や確認しておきたい劣化症状をご紹介します。

アパート・マンションの修繕時期は「築年数＋建物の状態」で判断

修繕にはある程度の目安がありますが、

「築○年になったから必ず工事が必要」というわけではありません。

まずは築年数や前回の修繕工事から何年経過しているかを確認し、そのうえで実際の劣化状態をチェックすることが重要です。

ご提示いただいた資料をもとに整理すると、主な修繕時期の目安は次のようになります。

部位別の修繕目安

※上記はあくまで一般的な目安です。実際の修繕時期は建物の構造・資材・立地・施工状況などによって異なります。

築10年前後から特に確認しておきたいポイント

築10年前後を迎えると、建物のさまざまな場所に経年劣化が現れやすくなります。

外壁塗装の場合、一見すると大きな問題がないように見えても、細かく確認すると、

• 塗膜のひび割れや剥離

• 外壁のひび割れ

• シーリングのひび割れ・硬化

• 雨筋汚れ

• 鉄部のサビ

• タイルの浮き・剥がれ

といった症状が見つかることがあります。

こうした症状を長期間放置すると、単純な塗装や部分補修だけでは対応できず、補修範囲が広がる可能性もあります。

「まだ雨漏りしていないから大丈夫」ではなく、問題が大きくなる前に状態を把握しておくことがポイントです。

こんな症状はありませんか？

木造・鉄骨造・RC造で違う｜アパート・マンションの修繕ポイント

同じ築年数でも、建物の構造によって注意したい場所は異なります。

木造ではサイディングやシーリング、木部など、鉄骨造では鉄骨階段や鉄部のサビ、ALC外壁などを確認します。

RC造では、コンクリートのひび割れやタイルの浮き、屋上防水なども重要なチェックポイントです。

「築15年だからこの工事」と一律に判断せず、建物の構造と劣化状態を合わせて確認することが大切です！

外壁・塗装

• 塗装のひび割れ・剥離

• 外壁のひび割れ

• 雨筋汚れ

• シーリングの劣化

• タイルの浮き・剥がれ

鉄部・共用部分

• 鉄部のサビ

• 駐輪場屋根のサビ

• 駐輪場屋根からの雨漏り

• 駐車場・駐輪場ラインの薄れ

• 館銘板の経年劣化

設備関係

• 給湯器の老朽化（10年以上）

• 室外機の老朽化（10年以上）

• キュービクルの高温化

• 貯水槽タンク塗装の劣化

• 設備金属部のサビ

• 樋や側溝の詰まり

複数当てはまる場合は、すでに修繕を検討するタイミングを迎えている可能性があります。

早めに調査したい症状
雨漏り、タイルの浮き・落下のおそれ、大きなひび割れ、著しい鉄部の腐食、防水層の破断など。

計画的に修繕したい症状
シーリング劣化、塗膜の剥離、チョーキング、軽度なサビなど。

経過を確認しながら計画できる症状
軽度な色あせ、雨筋汚れ、駐車・駐輪ラインの薄れなど。

築年数だけではなく、実際の劣化状態を見て修繕時期を判断しましょう。

アパート・マンション修繕が入居率にも関係する理由

建物の劣化は、雨漏りなどの重大なトラブルだけに影響するものではありません。

共用廊下の汚れや鉄骨階段のサビ、外壁のひび割れ、色あせた駐車場ラインなどは、入居希望者が物件を見たときの印象にも関係します。

室内がきれいでも、

「建物全体が古く見える」

「管理されていないように感じる」

という印象を与えてしまえば、物件選びに影響する可能性があります。

だからこそ、アパート・マンションの修繕では、建物を守ることと、美観を維持することの両方を考えることが重要です。

入居中でも工事できる？修繕工事の流れと入居者対応

アパート・マンションでは、入居者様が生活している状態で工事を行うケースもあります。

足場設置、高圧洗浄、下地補修、シーリング、塗装、防水など、工事内容によって騒音・臭い・洗濯物・駐車場・駐輪場などへの配慮が必要です。

オーナー様だけでなく、入居者様への事前案内や工事中のフォローまで含めて計画することが、スムーズな修繕につながります。

大規模修繕の記事でも、診断から仮設・洗浄・補修・塗装・防水までの工程が主要情報として扱われています。

修繕前に「建物診断」をおすすめする理由

修繕時期が近づいたからといって、すべてを一度に工事する必要があるとは限りません。

まず必要なのは、

「現在どこが劣化していて、何を優先して直すべきなのか」を把握することです。

深井塗装では、所有物件の状態を確認するための建物診断を行っています。

メリット① 現状の問題点と対策がわかる

建物の構造や経年劣化している場所を確認することで、

「今すぐ補修した方がよい場所」

「今後経過を見ながら検討できる場所」

などを整理しやすくなります。

修繕の優先順位が分かれば、長期的な修繕計画も立てやすくなります。

メリット② 工事の必要性と費用を判断しやすくなる

修繕工事では、見積書の合計金額だけを比較しても、本当に適正なのか判断するのは簡単ではありません。

建物診断によって、

どこを、どのように、どの程度補修する必要があるのか

が明確になれば、工事内容と費用を照らし合わせて検討できます。

必要な工事と不要な工事を整理するうえでも、事前の診断は重要です。

メリット③ 売却時にも建物状態を説明しやすくなる

将来的に物件を売却する場合にも、建物の状態を客観的に確認した資料があることで、修繕履歴や現在の状態を説明しやすくなります。

購入希望者の印象だけではなく、診断結果という客観的な情報をもとに説明できることは、物件管理の面でもメリットがあります。

正確な施工面積を確認することも重要

外壁塗装では、施工面積によって必要な塗料の量が決まります。

そのため、見積もり前に施工面積を正確に把握することが重要です。

面積が曖昧なまま工事を進めると、本来必要な塗料量と実際の使用量に差が生じる可能性があります。

深井塗装では建物の状態を確認し、必要に応じて外装リフォーム図面などを作成しながら施工範囲を確認します。

診断結果についても、写真などを用いた診断報告書にまとめることで、オーナー様にも現在の建物状態が分かりやすい形でお伝えします。

10年後まで考える｜アパート・マンションの長期修繕計画修繕は、今回の工事だけで考えるものではありません。

例えば、

現在：外壁・シーリング
↓
5年後：鉄部・防水の状態を確認
↓
10年後：設備交換や次回の外装メンテナンスを検討

といった形で、今後必要になりそうな工事を整理しておくと、修繕費用も準備しやすくなります。

アパート・マンションの修繕は「壊れてから」ではなく計画的に

大規模修繕というと、

「まだ雨漏りしていないから大丈夫」

「もう少し先でもいいのでは？」と考える方も少なくありません。

しかし、修繕で大切なのは、問題が大きくなってから直すことではなく、

劣化の進行状況を把握しながら適切なタイミングで手を入れることです。

築年数だけで工事時期を決める必要はありません。

築年数、過去の修繕履歴、現在の劣化状況を合わせて確認し、

「今必要な修繕」「数年後に検討する修繕」を整理していくことが、無理のない維持管理につながります。

アパート・マンションの建物診断も深井塗装へ

深井塗装では、戸建て住宅だけでなく、アパート・マンションなどの外壁塗装・屋根塗装・防水工事・屋根工事にも対応しています。

所有物件について、

「そろそろ修繕時期なのか知りたい」

「どこまで工事する必要があるのか分からない」

「修繕費用を事前に把握しておきたい」

というオーナー様は、まず建物の状態を確認するところから始めてみてください。

所有物件の状態を知るためにも、無料建物診断をご活用ください。

現在の問題点を整理し、建物の状態に合わせた修繕方法をご提案します！

国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」（最終改訂：2024年6月7日）でも、

修繕項目・修繕周期・推定修繕工事費などを整理して長期的に計画する考え方が示されています。([国土交通省][1])